투자기법-몇 프로 수익을 원하세요?-갭투자

투자기법-몇 프로 수익을 원하세요?-갭투자 

얼마 전 한 사람이 아파트 200여 채를 가지고 있었다고 하여 신문에 나고 화제가 된 적이 있었다. 그런대 그 때 신문에서는 그가 투기꾼이고 불로소득을 노리는 경제사범이고 다른 사람이 집 살 기회를 빼았고 집 값을 올리는 등 하여튼 나쁜사람으로 표현되고 있다. 그도 그럴 것이 남들은 집 한채도 갖기 어려운대 혼자서 200여채를 가졌다니, 물론 그 때 그가 샀던 아파트는 서민 아파트라 몇 천만원 짜리 였지만 그래도 족히 몇십억은 넘었겠으니 부러움과 시기의 대상이 되었을 법은 하다.

그가 200여채의 아파트를 소유할 수 있었던 방법은 이렇다. 우선 아파트를 살 수 있는 자기 자본 2,000만원 쯤은 있었다. 일단 이 자금으로 아파트 한채를 구입한다. 아파트를 구입하면서 은행에 담보로 대출을 받는다. 2,000만원 짜리 집이라고 2,000만원을 다 대출해 주지는 않지만 한 60% 쯤은 대출을 받을 수있다. 그리고 그 집을 세를 놓는다. 전세로 놓으면 한 집값의 6~70% 쯤을 전세금을로 받겠지만 이미 은행 융자가 60% 쯤 들어있는 집에 그 돈을 주고 입주하려는 사람은 드물다. 그리고 대출금에 대한 이자도 지불하여야 하므로 보증금을 전세금의 반정도 한 30%쯤 받고 나머지는 월세로 받으면 두가지 문제가 같이 해결된다. 그러면 이쯤에서 눈치를 채셨을 것이다 집 값의 10% 정도만 지불하면 집을 한채 구입할 있단는 것을 그렇지만 집 한채분 자금으로 집 10채 까지 밖에 구입할 수 없다는 것을.  그러나 그 때가 언제 였던가? 아파트 투기 열풍이 불어 자고 일어나면 집 값이 오르던 시기 아니었는가? 처음에 그렇게 산 10채의 가격이 20채 가격의 오르고 그 오른 집 값을 기반으로 같은 수법으로 40채를 만들고 만들고 만들고 하다 보니 ... 200여 채.

여러분은 솔직이 이 사람이 부러운가 비난을 하고 싶은가? 나는 솔직이 부럽다.

매스컴에서 종종 투기꾼들을 비난하는 기사를 접하곤 한다. 그런대 왜 투기꾼이 비난 받아야하나? 아니 투기와 투자는 무었이 다른가? 아무리 안전하다는 사업이라도 실패하면 투기인 것이고, 아무리 무모한 사업이라도 성공하면 투자인 것이다. 석유 탐사 사업도 규모도 크고 실패할 확율이 높은 사업이다 이를 투자로 볼까 투기로 볼까요? 나는 투자와 투기를 같은 의미로 본다. 단 사기를 치거나 당하는 것과는 별개의 일이다. 이야기가 옆기로 빠졌다 이 이야기는 다음에 하기로 하고.

그러면 불로소득이 나쁜 것인가? 소득의 종류에서도 말했지만 여러 종류의 소득중에 내가 꿈꾸는 것이 불로소득이다. 연금, 저출해 놓은 자금의 이자, 설립에 참여하였던 회사의 배당금 등으로 사는 것이 비난 받을 일인가? 그 중 자산운용을 잘해 가치가 올라 그 것으로 잘 먹고 살겠다는대.

그럼 그 사람이 아파트 가격을 올려 다른 사람이 아파트를 갖지 못하게 만들었나? 아니 그 사람은 수요를 창출하므로 공급자의 의욕을 고취시켜 공급량을 늘이게 만들어 다른 사람이 집을 소유할 수있는 기회창출에 기여하였다.

어떠한 비난과 변명도 모두 개소리이다. 그는 자본주의 사회에서 경제활동을 했으며 결과는 성공해서 부를 축적했다는 것이다. 그렇다면 그런 사람을 그냥 내버려 두어야하나? 그렇다. 다면 그가 법의 테두리를 위반하지 안았고 모든 경제활동의 결과에 대하여 스스로 책임을 지며 남에게 피해를 주지 안는다면 그의 행동을 비난하거나 억제할 이유가 없다.

즉 거래시 취득세, 양도소득세, 재산세 등을 모두 제대로 납부하고 갑자기 대출 이자율이 높아져도 그 대출이자를 모두 감당할 수 있고, 경기 변동으로 집 값이 떨어져도 그 많은 대출을 상환할 수 있다면 무슨 문제인 것인가?

요즘 한동안 부동산에서 갭투자가 유행했었다.

이건 실제 일이다. 4년전 송파구의 30평대 아파트 가격이 8억 쯤했다. 그런대 그동네 재발이 많고 새로운 상업시설이 들어서면서 전세슈요가 증가하여 전세금이 6억을 상회하게 되었다. 심지어 7억에도 전제물건이 없던 적도 있다. 이 상황에서는 은행 대출이 없어도 2억 아니 1억만 있어도 아파트 한채를 구입할 수 있었다. 그렇게 2억쯤을 주고 아파트를 구입했다고 치자, 지금 그 아파트 가격이 한 14억 쯤 한다. 투자금 2억 대비 수익은 6억 몇배인지 계산이 안된다. 이미 전세가격이 8억은 넘었으니 자기돈 한푼 안들이고 강남에 집을 한채 보유한 것이다. 이 것이 갭투자이다. 

사설이 길었다. 금융이야기로 돌아가 보자.

해외근무를 할 때다. 한 금융회사에 투자상담을 하기 위하여 방문했다. 

요새는 어떤 금융상품이 좋아요? 수익율은 어떻게 되죠? 추천하실 만한 것은 없나요?라는 내 질문에 얼마의 수익율을 원하시나요? 나 네?, 어디까지 위헌을 감수하실 수 있으신지요? 위험이라 하심은? 속으로 이렇게 생각했다. 어디 망해가는 회사 회사채를 내가 팔아 먹으려는 거아냐, 아니면 금리는 높은대 위험한 상품에 가입시키려는 거 아냐? 무슨 질문을 이렇게 해? 그냥 이런이런 상품이 있습니다 하면 내가 알아서 고르면 될 걸.

당시 상황은 이랬다. 세계는 미국 금융위기로 미국이 자금을 막 풀어 대느라 기준금리가 0~0.25%, 세계 유수은행의 채권 금리가 2~3% 수준, 한국 일류기업 채권 금리가 3~5% 수준, 담보가 확실한 경우 은행대출 금리는 은행간 거래금리 +1% 즉 1.25%였다. 그런대 채권 만큼 확실한 담보가 어디 있겠는가?  그 것도 세계일류 우수은행의 채권임에야 무었을 더 말하겠는가? 채권의 신용도에 따라 세계일류 은행 채권은 90%를 한국 일류 기업은 80%를 어떤기업은 70%를 대출해 줄 수 있다고 한다. 그때 LTV (Loan to value)를 처음 들었다. DTI(Debit to Income) 이라는 단어는 나오지도 안았다. 채권의 이자수입이 대출금 이자보다 높았으니까. 

그러니까 100만원으로 일류은행 채권을 사면 3%/년, 일년에 3 만원 이자를 받는대, 그 채권을 담보로 대출을 받으면 90%인 90만원을 대출 받을 있고 그 돈으로 그 채권을 사면 3%인 2만7천의 이자를 받을 수 있고 대출이자는 11,250원만 지급하면 되니까 15,750원의 추가 수익을 올릴 수가 있다. 또 그렇게 산 90만원 어치의 채권을 담보하면. . . 

총 대출금은 900만원 까지 되어서 전체 구입한 채권은 1,000만이 되고 총 이자수입은 30만원이 되며 총 대출금 900만원에 대한 이자부담은 11만 2500원이 되어 실제 이자수입은 187,500백원이 되어 수익율 18.75% 가 되는 것이다. 

좀더 높은 수익을 원한다면 이자율이 좀더 높은 채권을 구입하면 연 30%가지 올릴 수있단다. 꿈이 아니다. 나는 지금 금융의 신세계에 와있는 것이다. 이렇게 저금리 시대에 이자 2~3% 혹은 3~5%만 받는 것도 감지 덕지대 뭐 2~30%의 수익율을 올릴 수 있어? 그렇다고 위험한 상품을 사는 것도 아니고 세계일류 은행 혹은 한국 우수기업의 채권을 사는 것이대 설마 그들이 망하기야 하겠어? 

이렇게 변화하는 것을 승수에 따라 변한다고 하는대 한국은행이 통화량 조절로 경기 및 물가를 조절할 때 지급 준비율을 조금 조절할는 것으로 시중통화량에 막대한 영향을 미치는 것과 같은 논리이다.

이렇게 승수적으로 변할 때는 기본조건이 조금만 흔들려도 자산의 구조 자체가 무너져 버리게 된다. 즉 시중금리가 조그만 올라 채권가겨이 떨어져도 기준 금리가 조금 올라 이자수익구조가 틀어져도 채권을 발행한 기관이 조금 흔들려 신용도에 변화가 생겨 가격이 떨어지거나 담보대출 비율이 조금 떨어져도, 전체를 내 돈으로 산 경우에는 망하지 안을 기업의 채권을 샀으므로 만기 까지 버티면 첨음에 내가 기대했던 수익은 받을 수 있지만 대출을 받아 산 채권은 그 것도 승수효과로 몇배를 불려서 산 채권은 은행으로 부터 강제 매매를 당하고 대출금을 회수 당해 내 본전 까지 날아가 버리는 경우가 많다. 

오로지 내 발걸음으로 뚜버뚜벅 걸어가기에는 느리고 뛰어가자니 힘들고 넘어지겠고, 교통기관을 타고가자니 편하고 빠르긴 한대 사고나면 죽음이고.

결국 나는 간이 작아서 승수에의한 거래는 못하겠다. 그러나 알고는 있어야지 필요할 때 타고가지. 그런 것을 잘하는 것이 재테크 아니겠는가?